Как не потерять квартиру и деньги при сделке с недвижимостью в Украине

Если вы собираетесь покупать недвижимость - это риск, потому что в Украине это по-любому иск. Вот пять способов, как можно потерять и квартиру и деньги при сделке с недвижимостью в Украине. На что обратить внимание при покупке квартиры? Как защититься от мошенников?

1. Переклейка паспорта.

Если вы идете на сделку и смотрите на человека, вроде как все нормально, он хозяин недвижимости и даже документы у него есть. Надо обязательно смотреть внимательно на паспорт. Обязательно нужно уделять внимание тому человеку, которому вы будете передавать деньги. Бывают такие случаи, когда берут паспорт, фотографию аккуратненько оттуда снимают и вклеивают другую фотографию, уже того человека, который будет совершать сделку. Естественно этот человек не является собственником.
Кроме того, бывают такие случаи, когда даже сам паспорт могут подделать, потому что у нас к сожалению, не у всех есть уже ID карточки, биометрические паспорта. А паспорт можно заказать, есть определенные сайты в интернете, где возможно заказать и паспорт, и нотариальную копию оригинала и бланки документов.
А еще можно, как говорилось выше, просто взять и приклеить фотографию. Сделка будет совершена, а в дальнейшем найдется настоящий собственник, и вы останетесь и без денег и без квартиры. Человек может уехать, человек может умереть, поэтому в любом случае внимательно смотрите на собственника квартиры и проверяйте его документы.

2. Недееспособность владельца квартиры.

Важно может ли человек осознавать, понимать свои действия и руководить ими. Бывают люди больные алкоголизмом, наркоманией, и какими-то психическими расстройствами. Такие люди иногда могут выглядеть нормально, но при общении с ними выясняются какие-то неточности, какие-то расхождения.
Поэтому обязательно необходимо, прежде чем давать какой-то задаток, какие-то деньги, пообщаться с этим человеком и пообщаться именно конкретно с собственником квартиры, чтобы понимать его состояние. Если продавец выглядит асоциально, подвыпившим, странно разговаривает, у него есть какой-то неопрятный внешний вид, грязный, с перегаром, может вообще он не понимает что делает, его водят какие-то люди, то стоит бежать оттуда. Потому что в дальнейшем, возможно, появятся родственники этого человека, принесут все справки и документы и признают эту сделку через суд не действительной.
То есть вы останетесь и без денег и без квартиры, уж поверьте, вы никаких денег с него назад не получите. Поэтому внимательно смотрите на того человека, который будет вам продавать квартиру, чтобы с ним было все нормально, чтобы он выглядел нормально и адекватно воспринимал действительность - это очень важно.

3. Собственник квартиры может быть не один.

Например, одинокий мужчина берёт себе кредит на квартиру, это реальный случай из моей практики, берет кредит, все нормально платит, потом через несколько лет он официально женится. В дальнейшем во время их совместной жизни, они оплачивают этот кредит, потом они разводятся. Человек приходит на сделку и говорит, что вот у меня все нормально, я квартиру купил до того как мы женились, то есть согласия моей супруги для этого не надо, тем более можно с ней развились. Естественно сделку проводят.
Потом эта женщина опомнилась или что-то знала - она берет и подает иск в суд уже на покупателей квартиры. И она имеет на это право, потому что она вместе со своим мужем из их совместных денег выплачивала эту квартиру. В этой квартире, несмотря на то, что она была куплена до брака, несмотря на то, она к ней отношения не имеет, в квартиру заложены ее денежные средства, те деньги, которые они совместно зарабатывали, совместно нажили в процентном соотношении. Она подает иск в суд и пытается взыскать эти деньги и признать договор недействительным.
Поэтому обязательно внимательно смотрите на вторую половину человека - женат он или замужем, и дает ли он согласие. Обязательно узнайте этот момент, если человек женат, если он замужем, если они в браке покупали недвижимость, то обязательно необходимо согласие второго человека. Обязательно проверьте, что второй человек в браке дал свое согласие на сделку купли-продажи.

4. Продажа квартиры или другой недвижимости по доверенности.

Классика, потому что доверенность еще проще подделать, чем паспорт. Понятно, что нотариус должен проверять, должен узнавать, но есть умельцы, которые и бланки подбирают и настоящие бланки. Все это продается, в так называемом даркнэте, все это есть. Мошенники знают, где это приобрести и могут впечатать туда необходимую информацию и попробовать совершить сделку. К примеру, в арендованной квартире, либо в квартире, где собственники куда-то уехали по какой-то причине. Много таких случаев, когда можно попасть и на квартиру и на деньги.
Допустим человек выдал доверенность, и потом ее отозвал, пошел к нотариусу и отменил, а сделка уже произошла, после того как человек отозвал доверенность. Получается, что доверенность физически есть, она существует, но он уже от нее отказался. Другой случай, тоже очень неприятный, тот, кто дал доверенность - умирает. Все мы смертны и рано или поздно, как говорится, с каждым из нас это произойдет. И это происходит именно в тот момент, когда совершается сделка, допустим за пару дней, до того как человек умер. Если человек умирает, то все эти доверенности автоматически считаются недействительными. В дальнейшем появляются его родственники, либо еще кто-то и начинают судиться и все забирать - вы теряете в данном случае и квартиру и деньги.
Будьте осторожны с доверенностями. Это не аксиома и не правило, но для того чтобы была доверенность в деле, для того чтобы она была выписана, должна быть какая то действительно реальная причина. А не просто так, кто-то кому-то дает доверенность.

5. Покупка квартиры, которая в полном объеме еще не выплачена.

Это не касается банковских кредитов, там люди добровольно взяли кредит, там есть залог, есть ипотека и без банка ничего не произойдет - это более менее нормальные сделки. Просто у людей по какой-то причине заканчиваются деньги, и они вынуждены продать квартиру.
Здесь речь о новостройках, если есть новостройка, то там есть зачастую рассрочка, то есть человек еще все не выплатил, он может не обязательно даже являться собственником, может продать документы. Сделка по переуступке - делается договор о замене стороны, то есть вы заходите, а тот человек выходит, и на вас виснет достаточно большая сумма задолженность. Есть договора на рассрочку при покупке новостройке на 3-5 лет, которые человек оплачивает, дом может быть построен или еще строится, но платить он уже должен.
Поэтому проводя сделки по переуступке, обязательно требуйте справку о том, что пай или эта недвижимость полностью оплачена, что человек выплатил полностью 100% всех денежных средств, чтобы вы в дальнейшем не попали на эту разницу, которая может составлять 20-40 тысяч долларов, а может быть и больше.

Еще полезная информация про покупку квартиры, как защититься от мошенников в Украине. Есть четыре реестра - это реестр должников, реестр исполнительных производств, реестр недвижимости и судебный реестр. Все эти четыре реестра вы должны обязательно проверить перед тем, как давать деньги по задатку, перед сделкой, чтобы в дальнейшем не было каких-то серьёзных проблем связанных с куплей-продажей недвижимости.